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マンション投資の失敗とは

マンション投資の失敗とは

 

『マンンション投資を失敗させない人』ピーエス・アセットの古戸です。

 

ここでお話しするマンション投資とは、『東京都心・築浅中古・ワンルーム』のマンションを対象としたものになります。

 

 

 

マンション投資の失敗とは支出>収入の状態のことです。

 

個人的には金銭的な損失よりも時間を失う損失が一番怖いと考えています。マンション投資はローリスク・ローリターンに分類されますが、トータルで考えた場合、必ずしも原則通りではないと考えています。

 

個人的な思いは別として、一般的には『お金』が成功失敗の判断基準となっています。

 

 

マンション投資の失敗を分析する

 

マンション投資の失敗例をみてみると、営業マンの口車にのってだまされたというものを多く見かけます。

 

が、あえて厳しい言い方をすると、そんな考えだから失敗するのです。営業マンが自分の商品を悪く言うはずがありません。

 

それはともかく、失敗だとする原因は『次の入居者がなかなか決まらない』『修繕費やサブリース料が高くて儲からない』というものがほとんどです。

 

『入居者が決まらない』系は、大きく分けて、物件に問題があるのか、募集活動に問題があるのか、に分類されます。

 

物件の魅力とは立地です。立地には駅からの経路も含みます。

 

1に立地2に立地、3・4も立地で5も立地です(笑)とにかく立地が重要です。立地が良くないと何をしても厳しいです。

 

その他で代表的なものは家賃・敷礼設定・設備などの入居条件です。

 

このへんが近隣物件との相場観でずれていなければ入居は決まります。

 

募集活動については、管理会社に力量を十分あり、かつ適正に動いていれば必ず決まります。

 

つまり・・・普通のことを普通にするだけで入居は決まります。

 

 

 

『儲からない』系は、管理会社の問題ということもいえますが・・・ほとんどの場合は、もともとの見積もりが甘い投資家の問題であることが多いです。

 

マンションは管理を買え!なんていいますが、管理だけでなく、関わる会社すべてをしっかり選ぶことが大切です。

 

 

 

マンション自体に問題があることもあります。

 

一番多いのは修繕積立金の不足を問題としてかかえているマンションです。こちらは近い将来に修繕積立金の増額や一括拠出を要求される可能性が高く、将来の収支に大きく影響します。

 

投資が主体のマンションは、管理状態に気を使わないオーナーが一定数います。そのような方が多いマンションは管理組合が機能していないことが多いので注意が必要です。

 

いづれにしても問題は収支シミュレーションが想定以下になることです。これだとなんのためにやっているのかということになってしまいます。

 

(営業マンは真顔で「節税になります」なんて言ったりします・笑)

 

とはいえ、これを営業マンのせいにするのは酷な話です。彼らは上司に「投資マンションを売ってこい」と言われているだけなのですから。

 

物件を購入するかしないかの最終判断はあなたがしなくてはなりません。営業マンがいくらいい人に見えても、そこだけは間違ってはいけません。

 

 

ここまでのマンション投資失敗の原因は表面上のことです。

 

マンション投資失敗の根本的な原因は、マンション投資をする人が、なぜマンション投資をするのかがわかっていないからです。

 

なにが必要で、なにのためにマンション投資をするのかが明らかになっていません。

 

現金が欲しいのか、資産が欲しいのか、私的年金の仕組みが欲しいのか、資産形成がしたいのか、資産運用がしたいのか、相続対策がしたいのか・・・。

 

何が必要で、何のためにマンション投資をするのかという目的が明らかになっていない方が非常に多いです。

 

目的がわかっていないのでチョイスを間違えている可能性が高いのです。ですから失敗しているのです。これがマンション投資失敗の根本的な原因です。

 

あなたの投資の目的を一緒に考えてみませんか?